Obra em condomínio: saiba qual o papel do síndico nesta situação

Você sabe quais são as partes responsáveis para aprovação de obra em condomínio? 

Com o tempo, as obras acabam sendo necessárias em condomínios seja para revitalização, melhoria, novos espaços para os moradores, dentre outros. 

Porém, nem todo mundo sabe que obras que envolvem espaços coletivos no condomínio precisam ser aprovadas pela assembleia, com exceção de obras emergenciais. E com relação às obras realizadas dentro das unidades dos condôminos, elas também precisam passar pelo aval do síndico. 

Essas são medidas de segurança e durabilidade regulamentadas pela ABNT 16.280 para garantir a integridade da edificação. 

Confira a seguir como funciona as obrigações do síndico e dos condôminos com relação a obra em condomínio. Boa leitura!

Como funciona a lei com relação à obra em condomínio

Como dito anteriormente, com relação às obras em condomínio, a lei diz que é preciso passar pelo aval do síndico e da assembleia (salvo para unidades particulares que necessitam apenas da comunicação ao síndico). 

Essa norma está estipulada na ABNT 16.280, mais conhecida como NBR 16.280, válida desde 18/04/2014 e revisada em agosto de 2015. 

As regras valem para condomínios verticais e visa garantir a segurança da estrutura do edifício, tirando a ideia de que um bom pedreiro não acarreta grandes danos para a estrutura local. 

Porém, segundo o Código Civil, artigos 1341, 1342 e 1343, as obras possuem diferentes classificações e cada uma exige um número diferente de votos para aprovação em assembleia. Confira a seguir essa classificação.

Quais os tipos de obra em condomínio e qual o número de votos para aprová-las 

As obras podem ser classificadas da seguinte forma:

Obras necessárias

São aquelas que conservam ou mantêm a preservação do patrimônio. Exemplos: ajustes de infiltração, pintura na fachada, instalação de corrimão, acessibilidade, modernização de elevadores, etc.

Para este tipo de obra, é preciso da votação mínima para aprovação da assembleia com a maioria dos presentes (50%+1). 

Em caso de extrema urgência e pouco gasto, não necessita da aprovação da assembleia, porém se há urgência e o gasto for excessivo, a assembleia precisa ser reunida apenas para que os condôminos tenham ciência das obras e esclarecimento de dúvidas. 

Obras úteis

Aqui, são aquelas obras em condomínio que aumentam e facilitam o uso de algo. Como os exemplos: cobertas no estacionamento, ampliação da garagem, sistema de segurança, novos equipamentos, etc.

Para obras úteis, é preciso votação mínima com a maioria dos condôminos na assembléia (50%+1)

Obras voluptuárias

São as obras que não possuem necessidade, servem apenas para recreio ou aumento do uso habitual do espaço ou área. A exemplos de: mudar cor da fachada, novo projeto para o jardim, decoração das áreas comuns, troca de material apenas por beleza ou modernização mesmo os antigos funcionando perfeitamente. 

Para este tipo de obra em condomínio, é preciso votação mínima de ⅔ dos condôminos

Qual a obrigação do síndico em caso de obras irregulares nas unidades dos condôminos? 

Conforme já citamos acima, caso o condômino queira realizar obra dentro da sua unidade, é preciso informar ao síndico para que seja posta em prática a lei de segurança e preservação da estrutura do edifício. 

Para isto é preciso apresentar ao síndico:

•  ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.
• Descrição do que será feito na obra;
• Tempo estimado para a realização da obra;
• Planta com as alterações a serem feitas;
• Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.

E caso haja irregularidades no curso da obra, o síndico tem autonomia para: 

• Notificar o morador;
• Aplicar multas;
• Proibir a entrada de materiais e dos prestadores de serviço ligados à reforma;
• Registrar irregularidades na delegacia de polícia e até procurar o judiciário para embargar a obra.

Afinal, quem paga pelas obras no condomínio? 

É fato que as obras passam pelo rateio entre os condôminos e dependendo da situação esse gasto é pré-aprovado em assembleia ou a divisão é feita após o início ou finalização da obra. 

Se a obra for emergencial, como o caso da substituição de uma peça do elevador para que ele volte a funcionar ou o conserto do portão, por exemplo, o síndico pode aprovar o serviço e depois fazer a ratificação. 

Caso a obra acabe saindo mais cara do que o planejamento pré-aprovado em assembléia, o síndico pode aprovar o custo e depois ratear informando a necessidade do custo adicional.

Uma solução para esta situação seria já aprovar em assembléia um possível gasto ‘extra’ no planejamento da obra, com margem de 5%, para o uso caso saia mais caro ou tenha algum imprevisto. 

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